第二节 项目概况

临清市万嘉购物广场位于大众路北段东侧，项目总占地8082平方米，总建筑面积26925平方米，总投资7968.75万元，其中：一 ~ 四层20258平方米，负一层6667平方米，容积率3.33，资金全部由临清万嘉城市建设综合开发有限公司自筹。目前，该项目已竣工，部分商铺已成功招商。

第三节 可行性研究的范围

一、项目背景及建设的必要性。

二、市场需求与建设规模。

三、场址选择及建设条件。

四、设计方案。

五、环境保护及节能。

六、项目实施进度安排。

七、投资估算及效益分析。

第四节 主要经济技术指标

本项目主要经济技术指标见附表1—1：

附表1—1：主要经济技术指标表 序号 项 目 单 位 数 量 1 总用地面积 平方米 8082 2 建筑面积 平方米 26925 3 绿地率 % 30 4 容积率 3.33 5 固定资产投资 万元 8000

第二章 项目背景及建设的必要性

第一节 项目背景

规划的临清市万嘉购物广场位于临清市大众路中段东侧，东邻商业一条街，西临对过为家电销售一条街，北邻老汽车站。从规划地段现状用地情况看，南半部分为登瀛住宅小区，以住宅楼为主，商业楼为辅。万嘉购物广场所处的位置具有浓厚的商业氛围，该地段具有优越的区位条件、便捷的交通条件和良好的自然环境条件，位于市商业中心地段、景观环境较好，红星路、大众路是临清市的主要交通干道，万嘉购物广场项目的开发有利于改善临清城区人民的购物环境，造福于临清市人民。

第二节 项目建设的必要性

临清市万嘉购物广场位于临清市中心商业区，是临清市传统街区，规划地段的商业用户主要是二层至三层商业楼，设计观念陈旧、经营零散、设施落后、配套滞后，直接影响了市民的购物及市容市貌。市政府为改变城市建设落后的“脏、乱、差”的局面，树立新的城市形象，在走城市化、工业化、产业化、风景化经济发展新路子的格局下，下决心实施旧城改造，规划此区域为重点商业改造区域，从而为临清万嘉城建开发公司进行万嘉购物广场的建设铺垫了先决条件。万嘉购物广场地处临清市的商业中心地段，购物广场建成后，将以全新的姿态献给临清市人民。广场配套齐全，绿化合理，布局严谨，形成集娱乐、购物、商业为一体的舒适、优美、全方位的高档的购物中心。开发成一个有较大规模、较大设施完善的中高档商业购物中心，必将为临清市城区建设增加一个新的亮点，将大大提高居民生活质量，改善购物环境和人民的精神面貌，繁荣周边物业，创造更多的就业机会，打造出一个具有完善配套设施的绿色精品购物中心，创造出代表临清市特色与文明延续的城区标志性购物中心。

第三章 市场需求及建设规模

第一节 市场预测

临清市地处鲁西平原，位于河北、山东交汇处，京九铁路穿境而过，临清市是一个近几年发展起来的山东经济强市（县级市）之一，工业基础雄厚，大企业较多，企业效益较好；随着体制改革的不断深化，国民经济正在稳定高速地发展，固定资产投资特别是房地产业，在近几年得到了快速发展，已经成为国民经济新的增长点，成为国民经济的一个支柱产业；特别是由于银河纸业、奥博特、彩虹集团等的带动作用，临清的GDP逐年上升，居民收入稳定，经济进入一个良性循环期。经济的高速发展，也加快了临清市城市建设的步伐，特别是老城区的改造工程，福利分房制度的取消，货币住房制度的改革，使房地产市场得到了进一步的激活。随着经济的发展和人们消费意识的进步，银行按揭的政策，房地产经过近几年的发展也逐步规范化，人们的购房意识较强，购房能力较高。从购物广场需求方面来分析，随着时代的发展和消费市场的引导，人们的消费意识也在逐渐地改变，购物越来越喜欢一站式的综合服务，万嘉购物广场正是应运而生，符合当前购物的新趋势。

第二节 建设规模

临清市万嘉购物广场位于大众路中段，人气旺，交通便利，建筑面积26925m2，是临清迄今为止最大规模的一站式购物中心广场。

第三节 建设工期

本项目预计二〇〇五年四月开工，二〇〇六年十二月竣工。

第四章 场址选择及建设条件

第一节 临清市概况

西汉，临清置县，因傍临清河而得名，历史悠久。历史上曾称清河郡、清渊县、清宗县。明永乐、嘉清、隆庆、万历年间，大运河使临清经济繁荣昌盛，成为当时全国著名的商业城市，是江北五大商埠之一。随着经济的发展，临清已成为晋冀鲁豫4省地区的物资集散地。作为鲁西北地区的次中心城市，临清全方位实施大开放政策，京九铁路纵贯全境，市内公路四通八达，六条省道纵横交错，城乡基础设施完善，交通通讯条件优越。

第二节 项目选址

临清市万嘉购物广场位于大众路中段东侧，老电业局旧址，东邻商业街，西为家电销售一条街，南邻老百货大楼，北至老汽车站。该项目总用地面积8082平方米，周围无工业、工厂，环境幽雅，空气清新，商业氛围浓厚，属于临清市的黄金地段，人流丰富，交通便利，地理位置优越。

第三节 工程地质条件与水文地质条件评价

（一）地形地貌该项目位于华北冲洪积平原东邻，场地地势西高东低。

（二）地层勘察范围内所见土层为第四纪沉积土，地基土自上而下分为10层：1层为杂镇土；2—6层为粉土；7层为粘土；8—10层为粉土。

（三）水文地质条件在勘察范围内，初见水位埋深为22.0~26.0m，稳定水位埋深为21.0~23.0m，为潜水。

（四）场地稳定性及适宜性临清位于新华夏构造体系第二沉降带的临清坳陷内，喜山构造运动期，临清坳陷属稳定沉降区，长期接受新生代沉积，第四系沉积厚度近300m，区域构造属稳定场地，未见不良地质作用。

（五）地震效应根据《抗震设计规范》，临清抗震设防防裂度为6度，设计基本地震加速度为0.05g，属第三组，该场地为建筑抗震一般地段。

第五章 设计方案

第一节 设计依据 本项目设计依据主要有：

一、《中华人民共和国城市规划法》

二、《城市规划编制办法》

三、《商业建筑设计通则》

四、《城市道路交通规划设计规范》

五、临清市规划处提供的1：1000现状图

六、临清市国有土地使用权拍卖资料2004—003宗地

七、拍卖出让2004—003号地宗地图八、项目单位提供的关于编制本可行性研究报告的有关资料

第二节 设计原则

本项目拟建商业购物广场一座，贯彻以人为本的思想，以建设人文型、生态型为规划目标，创造一个布局合理、功能齐全、生活方便、具有文化内涵的商业性综合类购物广场。全面体现可持续发展的思想、合理分配和使用各项资源，把提高人文环境作为规划设计、建筑设计的基本出发点和最终目的。采用当前的许多发达国家和城市在商业发展中产生的最先进的模式。在中央空调、背景音乐中购物，统一的保安、保洁和贴心式的物业管理，无不体现一个以人为本的设计理念。方便的交通、完善的配套设施，宜人的空间设计，将有助于生活质量的提高。体现合理、合适、方便、安全的指导思想，着力建成一个功能合理、设施配套、内外环境优美、建筑新颖、交通便捷、经济实用的大型购物场所。在建筑风格上，力求以现代建筑手法，使人们在享受生活方便的同时，感觉到现代文化的时代气息。在本项目的规划与建筑设计中，我们充分考虑到功能至上的原则，以此来奠定地块开发的坚实功能主义与景观效果相结合的基础，防止以浮华的平面设计来掩盖功能上的缺陷。

设计原则为：

1、充分利用自然条件，协调周边相关地段，因地制宜，合理布局，高起点规划，高标准建设。

2、贯彻以人为本的思想，以建设综合型一站式购物中心广场为目标，合理分配和使用各项资源，强化景观规划和建设，体现时代特色。

3、合理组织人流、车流、物流。力求人物分流，互不干扰，为购物者创造一个安全、便捷、舒适的购物环境。

4、设计力求外部美观大方，内部舒适实用。

5、统一规划，整体统一美观，配置齐全的配套设施。

第三节 规划方案

本项目总建筑面积26925平方米，其中：地下一层6667平方米，用于车库和超市。为了体现现代特征的简约、和谐、温馨的主题，在整体风格的处理，应以达到体现主题为目的的现代主义简约风格。此风格以体现是规范特征为主，一切从功能出发，讲究造型比例适度，构图明确美观，强调建筑外观的明快、简洁。

第四节 建筑单体设计

本项目建筑单体设计从功能出发，以人为本。提供购物、休闲、娱乐、饮食等多项服务的一站式消费。符合临清市商业房向高档化运作的买方市场需求。在立面设计上，考虑了现代风格，引入新现代主义简约风格，外立面以白色、浅灰色铝合金板为基调，使其更具独特风格，增加了项目的单体质感与美感。现代风格，使建筑物与周围的建筑在变化中相响应，形成风格一致、统一，通过装饰小品的过渡，与周围建筑以平面、立面等各方面上形成对立的统一，使景区内又多出一个亮点。以创造出具有超前性、示范性和富有地方特色的新型空间环境、生态环境及人文环境为设计指导思想，精心设计。建筑外立面的设计以白色、浅灰色为基调，配以桔黄色点缀。

第五节 公共服务设施

公共服务设施力求兼顾社会效益和经济效益，既满足居民的物质文化生活需要，又注重其使用的经济效益。

一、商业服务设施结合城区主要生活景观道路的服务建筑设施。

二、文化娱乐设施结合主入口设置集物业管理、文化娱乐设施。

三、物业管理物业管理采用智能化管理模式，采用智能化的防患措施，进行安全防卫，可视系统，加强保安人员的巡逻和物业管理中心的值班。

第六节 智能化系统

合理建立智能化系统是非常必要的，针对本项目的实际状况，确定了本项目智能化系统。

一、设计原则与指导思想

1、设计原则 ①以可扩展性为设计基础 ②以安防为设计核心 ③以易用性为主导思想 ④以经济性为目标 ⑤以先进性为设计标准 ⑥以可靠性为设计要求

2、指导思想：一切体现以人为本的精神

二、规划设计

1、采用宽带网络，实现办公上网功能。

2、采用可视对讲系统，实现对讲功能。

3、采用车辆出入管理系统，实现对出入停车场车辆管理功能。

第七节 道路交通系统

道路交通系统力求通而畅。在本项目地下一层设置地下停车场，即可便于市民购物，又可减少车辆过于集中而产生的道路阻塞。交通安全、舒适、便利，人、车分离各行其通，互不干扰，本项目设立单独的服务出入口和通道，利用垂直通道，避免与购物车流和人流形成交叉。

第八节 绿化系统

绿地系统规划应遵循以下原则：

1、小而精致，切含主题定位。

2、充分利用空白，营造主体化，丰富层次感。

第九节 建筑设计

一、设计依据 1、建筑设计通则 2、建筑设计规范 3、总图制图标准 4、地面勘探报告

二、结构设计本项目位于临清市黄金地段，是城区中心位置，东邻繁华的商业街，北邻迎宾饭店，西接大众路，南靠红星路，交通便利，是购物、休闲、娱乐的最佳处所。

1、上部设计本项目采用框架结构。

2、基础设计本项目采用条型基础和筏式基础相结合的原则。

3、室内外装饰外墙面：根据周围环境选择不同色调的外墙乳胶漆（白色、土黄色）。内装饰：内墙面采用高级钢化涂料，地面为高级地板砖。

4、给排水设计供水水源为临清市自来水公司，供水普及率将达到100%。沿规划主干道敷设给水主管道，进规划区内部配水管理采用环状与枝状相结合的供水形式，以确保用水的安全性和可靠性。污水经化粪池处理后，沿污水管道排至市政污水主干管。雨水经排水暗沟汇集后流入规划道路下设的主干管再排入下水道。

5、电气设计

（1）供电电源结合临清市总体规划，将现在有的架空线路进行改造调整，并结合旧城区改造将架空线路改为地下暗设电缆。

（2）照明

a、设计照明：商业用房照明为30-70LX；卫生间20-51LX；楼梯间15-30LX；公共建筑及其它场所根据有关规范实施。

b、光源及灯具：以荧光灯为主要光源，白炽灯淘汰为辅，并尽量选用高效节能型灯具。另外，在室外适当配以装饰灯具。

c、公共建筑外立面灯光：采有明亮、色彩鲜艳的灯光照明设施，来增加公建设施的美感。

（3）电话通讯电话通讯：铺设电话电缆、安装电话交换箱。

第六章 环境保护与节能

第一节 环境保护

一、建设地点与环境现状本项目地址位于临清市大众路中段东侧，东邻商业一条街，西临对过为家电销售一条街，北邻老汽车站，南半部分为登瀛住宅小区，以住宅楼为主，商业楼为辅。该处周围环境状况较好，周围无工业工厂、无重污染企业，环境幽雅、空气清新、污染较少，况原有商业市场人气十足，使本地块所处区域将形成一个新的商业购物中心。本项目建成投入使用后，除产生少量的生活污水和垃圾，基本上没有其他污染排放，因此，对周围环境不会产生不良影响。

二、污染源及污染物措施

1、主要污染源及污染物本项目为商业购物中心建设，其主要污染物是厕所污水，快餐饭店垃圾。为保证项目本身的环境卫生要求和不对周围环境产生影响，对上述污染源必须采用适当的治理措施。

2、环境治理措施本项目产生的污染物数量不多，对周围环境产生的影响较轻，主要治理措施如下：

a、生活污水：采用化粪池对污水进行处理，达标后直接排入市政下水道。

b、商业垃圾：首先集中到垃圾中转站，再由市环卫部门运往城市垃圾处理场统一处理。

三、绿化为创造一个优美的购物环境，防止污染，保护环境，需做好绿化，本项目坚持点、线、面相结合的原则，充分发挥绿地的防护功能和改善生态环境的作用。

四、环境影响评价本项目属商业购物中心建设，其污染源很小，污染物排放量也很小，产生的少量生活商业污水、垃圾经过处理后，也完全达到环境保护的要求，对周围环境不会产生污染。

第二节 节能

一、所有设备、电器选用符合国家民用规定的节能型设备，新型高效电器。

二、公用厕所采用节水措施，选用节水型卫生洁具，以节约用水。

三、灯具以节能型为主，节约用电。

四、采用新型墙体材料，推广使用新技术、新工艺，充分利用自然光，以节能降耗。另外，商业购物中心管理机构应加强管理，完善各项规章制度，定期对各类设备、管理、器具等进行检查、维修，防止跑、冒，减少不必要的浪费。

第七章 投资概算和资金筹措

第一节 概算依据

1、国家计委、建设部颁布的《建设项目经济评价方法与参数》

2、山东省建筑工程综合定额

3、山东省安装工程综合定额

4、聊城地区材料价格

5、当地类似工程的造价

6、现行投资概念的有关规定

第二节 建筑工程综合概算投资

一、商业楼概算投资：

1、 土地征用费：该地块拍卖成交价为910万元工程项目建筑面积：26952平方米 9100000元÷26952平方米=340元/m2

2、 建安工程费： 平均按1000元/m2计算，该建筑项目为框架结构

3、 配套设施费： 按40元/m2计包括给排水、供电、路面等配套设施

4、 设计勘探费： 按29元/m2计其中：设计17元/ m2，勘察2元/m2

5、 城建配套费： 120元/m2 为政府规定上交费用

6、 土地房产证件：20元/m2 为办理土地证件、售后房产证件及测绘需要的费用

7、 贷款利息： 167元/m2 该项目贷款总额4500万元，年利息为10% 450万元╳26925平方米=167元/ m2

8、 消防手续： 5元/m2

9、 营销费用： 60元/m2 包括项目管理费用、广告策划、销售期间费用等 单位成本概算为： 1781元/m2 土建工程概算总投资：1781元/m2╳26925m2=4800万元设备安装投资： 1500万元内外装饰投资： 1700万元项目总投资： 8000万元

第三节 资金筹措 资金部分由公司自筹，不足资金待开工后由银行贷款。

第八章 效益分析

第一节 销售收入及效益 该项目总建筑面积26925 m2，其中：负一层7476.53 m2，一层外铺603.82 m2，一层内铺4455m2，二层5671 m2，三层5671 m2，四层2315.99 m2，五层731.66 m2。

1、一层、二层对外销售，负一层、三层—五层对外租赁、；

2、一层外铺销价7000元/m2，内铺销价6500元/m2，二层销价4800元/m2。

3、销售收入总计6040.5万元，销售税金395.65万元，销售净收入5644.85万元。

4、销售成本预计：10729.82 m2╳8000万元/26925 m2=3180.06万元

5、销售利润：2464.79万元

第二节 租赁收入及效益 剩余资产建筑面积16195.2 m2，成本价4819.94万元出租租金收入为：16195.2 m2╳0.90╳365天=532.01万元资产收益率：532.01万元/4819.94万元=11.04%

第三节 社会效益 该项目的建设对于改善临清市的市容、市貌、购物环境，将具有积极的意义。同时该项目还可招商引资，有利于临清市的经济发展，具有显著的社会效益。